上一版本的《北京城市总体规划位于京唐秦发展轴,但是城市发展惯性并没有改变

第二,减量式发展,土地供应被逼减少,土地收益受损。本质上也是京津冀协同发展的要求之一。

第二,北三县的建设标准会全面对接城市副中心、雄安新区,要坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位。

为了对接京津冀区域“一核、双城、三轴、四区、多节点”的空间格局,本市也对城市集中建设空间和功能结构进行优化重组,也就形成了“一主、一副、两轴、多点”的城镇空间结构。

【中国经营网注】“从目前来看,环北京多个区域存在过度开发住宅,而区域公共服务和产业缺口越来越大的情况,房价的暴涨将带动地价上升,也将提高产业引进和运营的成本”,北京市社科院副院长赵弘表示。事实上,虽然环北京区域是否跟进通州限购尚未可知,但该区域的限价和稳定土地供应等稳房价政策已被明确落地。  据《21世纪经济报道》报道,北京通州限购一个月后,河北抑制环北京区域房价的新政出炉。  9月14日消息,河北省住建厅、国土厅联合印发《关于促进河北省北京周边地区房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)。  《通知》指出,把服从承接北京非首都功能疏解的需要放在首位,打造规模适度、职住合一、生态优美、生活便利、成本低廉、宜居宜业的首都卫星城,不建“睡城”和“围城”。  《通知》也从规划、土地、建设、监管等方面提出明确要求,力促北京周边地区房地产市场平稳健康发展,并要求环北京的承德市、张家口市、廊坊市、保定市、怀来县、涿州市人民政府五市一县严格执行。  自8月份以来,大厂、燕郊等房价上涨过快的北京周边区域将跟进通州限购的传言一直未断,21世纪经济报道记者对此致电三河市、廊坊市住建局核实,针对是否跟进限购,两地住建局并未明确,但称将根据通知研究储备政策。  不建“睡城”、“围城”  随着北京市政中心迁至通州,京津冀一体化协同发展的到来,北京通州及环北京区域楼市也跟着火了一把。  受多个利好影响,通州个别项目站上单价4万的风口,大厂、固安等北京周边区县也大幅上涨,个别项目在5月到7月的短短两个月内,房价上涨了近6000元/平方米。  房价上涨的现象已引起决策层的注意,国务院副总理张高丽在7月底召开的京津冀协同发展工作推动会议上强调,严防北京周边地区盲目炒作房价。  8月15日,北京通州升级限购措施,通过抑制需求,抑制区域房价上涨。彼时,有业内观点认为,通州限购将把购房需求转移至周边的河北县市,以此来强化通州的产业端,打造通州产业
环北京住宅的双城生活卫星城市群。  亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存即表示,北京现在没有地了,但新增的外来人口很多,只能向外扩张,未来工作在北京,居住在郊外乃至河北的双城生活,将是新的常态。  对此,《通知》称,要把服从承接北京非首都功能疏解的需要放在首位,打造规模适度、职住合一、生态优美、生活便利、成本低廉、宜居宜业的首都卫星城,不建“睡城”和“围城”。  《通知》亦要求,推动产城融合发展,积极布局北京转移产业承接平台,统筹安排基础设施和公共服务设施,全面提升综合承载能力,实现与北京同城化发展,成为承接首都要素转移、接受辐射的优良载体。  “从目前来看,环北京多个区域存在过度开发住宅,而区域公共服务和产业缺口越来越大的情况,房价的暴涨将带动地价上升,也将提高产业引进和运营的成本”,北京市社科院副院长赵弘表示。  《通知》特别强调加强住房发展规划工作,把房地产业的发展和人口、社会承载力等指标有机结合,统筹发展。把发展房地产业与做强实体经济相结合,增加产业地产、商业地产、文化旅游地产的开发力度。  住宅用地供应强调稳定均衡  根据《通知》,各有关市县政府承担起促进房地产市场平稳健康发展的主体责任,做好政策研究和储备。  中原地产首席分析师张大伟认为,下一步环北京区域的五市一县或将出台可执行的操作细则。  不少燕郊、大厂等环京区域项目开发商在接受21世纪经济报道记者采访时均透露,未来环北京各区县或将跟进出台可执行的稳房价细则。  需要注意的是,《通知》明确要鼓励合理住房消费,“也就是说刚需和改善性住房需求将被保护。”张大伟说。  环北京区域是否跟进通州限购尚未可知,但该区域的限价和稳定土地供应等稳房价政策已被明确落地。  《通知》要求强化商品房预售方案管理,完善新建商品房预(销)售价格备案制度,严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定。并要求未取得商品房预售许可的开发项目,严禁任何形式的预售和广告宣传。  根据21世纪经济报道记者调查,以燕郊和大厂为例,自8月以来,区域多个项目楼盘因为备案价格过高,预售证尚未审批。  《通知》亦要求,结合商品住房累积可售面积总量、未开工及在建住宅用地总量和土地市场实际情况,加强分析研判,控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏,稳定、均衡供应住宅用地。  张大伟认为,结合环北京区域的供应来看,环北京的住宅用地未来被大量压缩。  以燕郊为例,根据中原地产研究部的统计数据,截至8月20日,年内新增供应住宅套数高达11516套,这一数据是通州市场商品房住宅供应量的14倍。  而全北京2015年来的商品房住宅供应量只有22655套,也就是说,仅燕郊一地的2015年供应量就相当于全北京的一半,如果叠加北京周围其他区域,环北京供应量远超过北京数倍。  张大伟认为,支撑一个区域房价的因素主要有两部分:区域内的供需、未来的利好,目前燕郊区域并未形成产业基础,大部分是接收北京外溢的住宅需求,未来难以持续。

在开发商的努力下,购房者对于商办产品固有的认知正在被打破,商办类住宅的高端化趋势愈发清晰,且在风起云涌的北京楼市占据了绝对地位。

减量式发展导致城市空间有限,供应不足!

成为疏解北京非首都功能的核心区域

在京津冀协同发展、有序疏解非首都功能的大背景下,未来的北京将建设成什么样子?昨天,市规划委给出了答案:本市已经开展总体规划的修改工作,目前前期编制方向已经基本确定,为了对接京津冀区域“一核、双城、三轴、四区、多节点”的空间格局,本市也对城市集中建设空间和功能结构进行优化重组,形成了“一主、一副、两轴、多点”的城镇空间结构。

据装一网获悉,近日京沪正在酝酿针对商办类住宅的新一轮调控,有北京通州先例在前,“限购”将是大概率事件。而一旦限购,相当于堵塞了普通人通过资产增值,分享城市发展红利这一财富盛宴的最后机会。

第二条消息则是一条小道消息:

第二,西部的门头沟,是山区,也是采空区,地下由于常年采矿,已经变成了采空区,根本不适合人口的大规模迁徙居住。

真正把城市总体规划变城乡总体规划,实现对城乡建设的统一规划和管理,是此次总规修改的一大亮点。而实际上,过去十几年里,北京并没有真正实现城乡统筹管理。“尤其对集体建设用地缺乏管控。”王飞向记者分析,这直接导致了总建设用地规模大、增长快,城乡建设“摊大饼”式无序蔓延、城乡结合部问题、人口资源环境矛盾突出。

不限购的商办类住宅,正是基于城市发展的深层次问题,衍生助推的销量大涨。在经历了过去一年的热销之后,商办类住宅的库存岌岌可危。截止目前,北京最近三年取证的商办类住宅仅有2.5万套库存,按去年的交易水平计算,库存去化周期不过4.5个月,远低于8~10个月的合理去化周期。

如果每个小区按照3万人计算,相当于530万人被拆违疏解了!这么多需求短时间被释放出来,北京房租的上涨自然就可以解释了。

根据相关数据显示,从2012年到2015年,北京通过拆违1800万平米,全部改造成绿地20万亩。

“一主”:

两地严控商住的背后,是商办类住宅市场难以遏制的澎湃需求。

实现了吗?到目前为止,北京土规委连提都没有提!这背后的原因耐人寻味。

同时宣布北三新区的产业政策、人才新政等系列规定,推动新区快速建设。

本市70%将划为生态用地

市场过热,才会用“限购”这样的非市场手段强压需求,但却压不住催生需求暴增的利好潮涌,所以有“越限越会涨、越限越要买”之说,商办类住宅亦如是。

根据相关数据透露,2015-2018年4月,北京累积拆违1.24亿平米,简单估算相当于拆掉了177个,70万平米规模的大型小区。

第一,北京过去三年,城市拆违达到了1.24亿平米。同时根据北京2017-2020年的疏解整治促提升计划,还将拆违4000万平米。

一直以来,京津冀协同发展都确定要在交通、生态、产业实现率先突破。从目前的总规修改情况来看,交通上,除了打造“轨道上的京津冀”外,也已经明确了构建“客内货外”铁路枢纽格局,疏解北京过境交通及区域性货运枢纽功能;生态环境上,近期会建设环首都国家公园,从而实现对廊坊城区、北三县、固安、永清、保定涿州等北京周边市县和重点地区的生态管控;产业升级转移上,对接曹妃甸、新机场临空经济区、张承生态功能区、滨海新区4个战略合作功能区,中关村国家自主创新示范区也会与天津滨海新区、保定、沧州等市开展跨区域创新合作。

在市场因素之上,促动商办类住宅价值提升的要点还在于产品设计能力的飞跃,以及开发商对于商办产品品质的追求。

如果北三县取消所有建筑用地的住宅审批,那就意味着北三县所有的住宅用地均不可再上市交易,甚至已经通过其他手段已经拿到地的项目审批难度也会加大,这就代表着北三县很快就会进入存量房市场。

往西去,没空间,进山了。

尤其是将整建制引入中心城优质基础教育、医疗资源,实现都市社区生活圈在15分钟步行可达的范围内。

在别墅中,2016年商办产品的销量占比达到17.5%。今年1月,北京8万+豪宅成交中,商办产品超过7成。

长期看北京房价、租金上涨态势很难逆转!

【1】

新总规重点整治“大城市病”

2016年,北京商办类住宅中成交比重最高的还是单价2万~3万元价格段,而进入2017年,已经上移至5万~8万元/㎡。

北京的大规模疏解及减量式发展,导致北京利益明显受损:

第二阶段:2019年-2022年,近期建设目标,大量引入新北京人口,打造成为疏解北京非城市功能的东部新城,极度缓解北京的大城市病,首都政治稳定进一步增强。

城乡规划真正实现一张图

2016年,商办类住宅的产品完全摆脱了过去小户型、低总价的刚需性质,随着错层、空中墅,以及低密别墅等产品的出现,建立在对空间极致应用上的商办产品创新,强化了居住功能,产品附加值凸显,商办类住宅逐渐覆盖改善、乃至终极改善人群。

我个人认为,通州和北三县的三统一协同发展,本质上就是一个利益协同的发展范本,而且最关键的在于,这个发展范本是由北京主导的。

根据最新的计划,北京从2018-2022年,五年再增加100万亩城市绿化,拆违本身就是最大的土地来源。

通州还将成为海绵城市示范建设区域,通过城市雨水源头减排、分散蓄滞、缓释慢排和合理利用,达到一年一遇雨水“零外排”、年径流总量控制率85%以上的目标;全面达到五十年一遇防涝标准,而在行政办公区达到百年一遇防涝标准。

为了控制常住人口增速、疏解非首都核心功能,从2017开始北京将执行更为严格的控地策略。

从目前的消息看,不管是22号地铁线的修建,还是未来的京唐城际,甚至包括整个北三县未来的土地收益,基本上都会在北京的主导掌控之下来进行。

北京未来面临三大核心困局:外来人口持续流入压力,租金房价上涨压力,土地资源匮乏的压力。

生活:公共服务水平不低于中心城

事实上,“以地控产、以地限人”的城市管理思路在“十三五”的开局之年表现得更为明显。刚刚过去的2016年,北京仅出让29宗经营性用地,相比上一年减少52宗,其中住宅用地里,纯商品住宅的规划建面仅42万平方米,其余均为保障房、自住房,或由开发商自持经营。商办用地同样大举减量,2016年成交规划建面同比减少113万平方米。