古城南街东侧那片一级开发结束的土地中,均位于石景山

上周,石景山古城南街诞生了一枚不限价地块。小熏作为一个北城人,对这片儿是没什么概念的。我怎么也想不到,就在这片土地上,相距700米,首付却能从60万飙升到600万…..  同在一片区域,价格的垂直落差为什么会这么大,小熏带着这个疑问来到了古城南街,打算一探究竟~  区域几何?  通常小熏在了解一个区域时,会从“医、食、住、行、学”这五个维度去考量这个区域的宜居程度。  医  人难免偶有头疼脑热,相较于“衣”,医疗的时效性(距离)要求更高,更为重要。  石景山的医疗资源比较丰富,古城附近有石景山医院、解放军301医院、北京大学首钢医院等。  最近的三甲级医院就是朝阳医院(西院),直线距离不到2km,开车10分钟即达。  食  享受周末,逛吃必不可少~石景山万达广场喜隆多购物中心  最近气温急转直下,两人十指错落相牵,在街上相约漫步这种浪漫的想法终归会被冷空气所打败。这时候家周边有个商场就显得格外必要了,最近的两个商场是万达广场和喜隆多,直线距离不到4km,从古城南街开车去这俩商场耗时10分钟左右。  京西大悦城也将在2021年开业了,位置就在苹果园交通枢纽,1号线一站地的事儿~  除以上三个商场之外,古城南街还有两宗商业地块将于下个月12号进行土拍,两宗地块距离几个新项目直线距离都在500m以内,规划建筑面积总计23万平,若后期真能开发成商业综合体,古城南街住户的逛街新去处就有着落了。  住  以南街为分界线,以东是大量的老居民区,住户基数大、生活氛围浓。  由于老居民区建成年代很早,从名字再到外立面观感都透着股浓浓的年代感。  以西是商住和部分首钢遗留工厂车间,入住率低,人流少;周边整体的感觉就一个字–慢。  踩盘当天,小熏是从国贸去的古城,出地铁站的第一感觉就是节奏缓下来了。对比CBD周边林林总总的人流南来北往;古城的氛围,让小熏只想把杯中的续命咖啡换成茶,再加俩枸杞。  行  轨道交通方面,1号线贯穿东西,重要性无需赘述。除此外,还有一条M11线正在建设中,线路目前规划将在古城南街设置站点。开车通行的话,古城南街东距五环仅1.3km,南北各有莲石西路和石景山路,不过据小熏实际体验看,石景山路即使是在周末晚上9点后还是有拥堵现象,通勤1号线沿线上的地方,还是首选地铁。  换工作就要搬家,多少人的痛  古城位于京城南北对称轴的长安西延线上,南北两边儿都够得着。出门40分钟,通勤半径就能覆盖丽泽商务区、国贸CBD、苹果园、中关村、金融街五大商圈。  成熟的交通网环绕,或也是种苦恼  在周末踩盘时,小熏碰上了几位刚刚通过金裕雅苑网申的“准业主”。  和这几位朋友聊了一圈儿下来,他们共同担心的一点就是周边道路的噪音情况。当天小熏费了好大的劲儿,总算绕到了金裕雅苑地块的西边界,驻足过程中实际感受噪音并没那么大,仔细一想多半是地块与古城南街之间300m宽的绿化用地立了功~  但石景山作为北京的西大门,南侧莲石西路车流量确实较大,并且常有外埠的货运卡车驶过,未来周边路况可能相对复杂。  学  古城南街周边已建成的学校有京源小学、古城二小分校、水泥厂小学、古城中学。  除此之外,古城南街东侧那片一级开发结束的土地中,还有预留一万平的教育用地,具体学校待定。  古城杂货铺
  新房品类琳琅满目
各层次需求已成闭环  聊到古城这片儿的新项目,特点就一个字——“杂”,从首付60万的共产房到总价过千万的豪宅这儿都有。古城南街东侧  上图由热心网友提供  安家保障
金裕雅苑  金裕雅苑销售价格40100元/平,首付60万起。项目容积率2.5,产权比例为75%,房源方面:有81-89㎡三居476套,约62-73㎡两居390套,约48-57㎡一居21套,共计约887套。  项目申请审核结果刚刚出炉,据悉大约有7000余人参与网申,中签比约为1:8。买房人认可金裕雅苑原因也很简单:  1.单价4万能和7万+豪宅共享周边配套;  2.古城交通便利,满足刚需;  3.中海的品牌力;  4.中海式户型、7-8层共产洋房在城区少有。  古城新房种类“杂”对咱刚需户并不是坏事儿,毕竟豪宅接连入驻,周边配套肯定也会陆续跟上,咱花刚需的价格享受豪宅配套,这笔账怎算怎不亏~但共产房交易受限,购房前要考虑清楚,需求以纯自住出发最为合适。  刚需改善
长安云锦  项目和金裕雅苑南北相接,限均价55802元/平,容积率2.5,一期目前只剩少量的一层带跃产品。预计将在12月左右加推二期房源。除一期已有的74/89/110㎡这三个主力户型外,还将新添138㎡的四居室。  长安云锦是古城南街的标志性项目,自5月入市就一举成为京西的网红盘。与周边次新房相比,长安云锦由于限价的存在,会有价格倒挂,综合考虑自身的高得房率,性价比很高。同时新房户型和产品设计会新颖一些。  整体来说,手中预算相对富足、已摆脱纯刚需的买房人考虑古城的话,长安云锦是个不错的选择。  老城新贵
纯商品房  古城南街目前出了两枚纯商品地块:  第一宗就是华润+电建那块楼面价高达5.5万/平的“京西准地王”,现有小道消息称华润打算在这块地上建造“九里”产品线,基本都是200㎡起的大户型,按单价7万+算,都是总价过千万、首付达到五六百万的豪宅了。至于这条产品线的品质,您可以参考大兴的公元九里,那个项目的梧桐大道特适合秋天去看看,哪怕不买房,也能乘兴而归。  第二宗就是本周中海+首钢以底价51亿元拍得的新地块了(位置对应图中24号和60号住宅用地),楼面价4.1万/平,和华润电建地块价差1.4万/平,未来如果两家做同产品定位的项目,中海价格战优势明显。  但目前还没了解到中海的建设规划,有新动态会第一时间和大家分享~  再给您透露个小道消息:古城南街最后一宗住宅用地或将于年前拍卖。这宗地是古城南街宅地中位置最好的一块,目前已经有开发商表明要争这块地。  想在这儿买新房的朋友,可以多关注一下  如果您古城的二手房打算卖,听我的,咱再等等~  据悉,古城南街不会再挂出新的限价或共产地块,关注这片区域刚需新房的话,金裕雅苑和长安云锦可能是最后的上车机会。  金裕雅苑初次网申已结束,您可以关注一下后期是否会有补选。  除此之外,如果考虑二手房且对房龄不做要求的话,周边倒是有不少刚需的好选择。例如古城南里,老小区但有电梯,距离古城地铁站仅100m,妥妥的真·地铁上盖儿,抄底价4.1万/平。在古城,类似这样的老房源由于建成时间很早,多半还占着更好的位置,纯刚需重视通勤的话,可以考虑。  您在购置二手房的时候,一定要秉持着一个原则:切勿只关注价格,因为在二手房市场,供需关系对价格的影响更为明显,口碑和品质会真实的反映在房价上,大部分情况下是很难捡到便宜的。  同样,您要是手握着古城的二手房想出手,也甭着急。毕竟豪宅接连入驻后,周边配套通常也会跟上脚步,有所升级。二手房价预计也会有小幅的上扬。  更多信息,微信关注北京买房帮住,政策解读、买房问答、自驾看房,全get√

从出让文件来看,本次一共出让5块地,包含3块住宅,其中两块限制高度24米,容积率2.5,另外一块控制高度60米,容积率2.8;剩下两块地是基础教育用地和其他类多功能用地,预计会有相关教育配套。

石景山石景山区阜石路与北辛安路交叉口南 查看地图

价格方面,均价40100元/平,购房者产权占比为75%。来看下周边房价情况,旁边长安云锦均价58802,还有纯商品房地块,未来售价也不会太低。这么来看,价格也还算合理。按照86平户型计算,总价345万左右,共产房首套首付30%,那就是首付103万,性价比还是挺高的。如果预算能够得上,建议买八十多的三居户型一步到位,刚需纯自住是可以考虑入手的。了解更多项目详情可点击下方楼盘卡片,拨打400电话咨询。

古城版块的二手房主要以老旧小区为主,均价在5万左右。一些房龄较老的小区价格稍便宜一些,单价在4万多;而一些品质较好的次新房比如中海金玺公馆单价6万7左右,价格还是挺坚挺的。

这次的土地出让有2个值得关注的点:

12月14日京西热门楼盘拼房团 距离结束:3天3时9分 已有 26人报名 立即报名

一居 二居 |57-88 m² 全部户型

1号线旁单价4万新房即将摇号 更有48平户型

2、只有中海+首钢报名,所以这块地直接归他们所有

共有产权房 小高层 小户型 低总价

延伸阅读:

石景山古城南街东侧 查看地图

1、该宗地为不限价地块,也是古城版块出让的第二宗纯商品房地块

价格:均价58802元/平

阜石路1603-616地块在今年1月被首钢以9.85亿摘得,地块范围东至首钢铸造厂南区限价房,南至阜石路,西至铸一区六栋高塔,北至铸造村幼儿园。该宗地中除须由中标人自持自用的4400平方米以外,居住用途建筑规模全部用于建设共有产权住房。交通方面,紧邻阜石路,距离地铁金安桥站仅400米,这一站是S1号线、6号线和规划中的11号线交汇站,这么来看,地段优势明显,出行便利,是值得期待的一个项目。

古城南街东侧1612-759地块项目四至为北至首钢东南区一街,南至鲁谷村路,西至首钢东南区一路,东至首钢东南区二路。交通方面,地块北侧200米就是地铁1号线古城站,距离地铁很近。该地块不限价,也没有7090限制,是一宗纯商品房地块。地上建筑规模75025平米,容积率2.8,控制高度80米,预计未来会是一个高层住宅小区。

对古城熟悉的朋友应该知道,中海、首钢不是第一次在这儿拿地了。去年10月,石景山区古城南街东侧1612-806、813、819、820等地块R2二类居住用地出让,被中海+首钢联合体底价成交,其中包括“限竞房”和“共有产权住房”,也就是现在的长安云锦和金裕雅苑。

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今天跟大家聊聊共产房。共产房因为价格优势备受刚需族关注,如果周边再有地铁,交通便利点的,那就更受欢迎了。前段时间,通州区的恒泰家园进行选房活动,选房结束后房源基本售罄,这在共产房里表现着实不错了。究其原因,这个共产房单价2万,轨道交通方面,距离项目800米处设有地铁17号线北神树站。周边有地铁,价格还便宜,完全符合刚需族的需求,所以被选完也是有道理的。

效果图 中海首钢长安云锦 在售

很多人都在猜测这两宗纯商品房未来的售价,我们先来看下周边新房和二手房价格情况。离古城不远的中海寰宇天下,同样为纯商品房,目前在售均价为63500元/平,这个是比较有参考意义的;此外,同板块的限竞房长安云锦均价58802元/平;共有产权房金裕雅苑均价40100元/平,主要刚需小户型,目前已经网申结束,等待摇号。

价格:均价63500元/平

石景山目前这3个共产房各有优势,由于西山荟景嘉园已经选房结束了,就不重点推荐。阜石路1603-616地块地段和周边配套都是比较不错的,单价3万8,和地段是匹配的,很多朋友也都在等着这个项目;金裕雅苑是中海+首钢联合开发,户型选择多样,且产品设计较为合理,如果你已经网申,建议不要轻易放弃。

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效果图 中海寰宇天下 在售

今天我们重点说下石景山的共产房现状,石景山近两年来发展迅速,交通、商业等方面以肉眼可见的速度提升和完善。区域内的纯商品房和限竞房单价在5万~6万4之间,而共产房单价则在3万5~4万之间,价格优势还是比较明显的。区域内目前有3个共产房,分别为金裕雅苑、西山荟景嘉园、阜石路1603-616地块,接下来焦点君分别给大家介绍下各个项目的进展。

延伸阅读:

石景山90平三面宽朝南三居热销中 总价415万起

2019年12月 70年

2019年07月27日 70年

下图可以更好的看出各地块所在位置:

58802元/平方米

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